미국 워싱턴 DC에서 집사기

미국에 살면서 집사는 과정을 기록하기 위해서 이글을 남긴다. 또한 혹시 미국에서 처음으로 집을 사는데 처음부터 시작이 막막하다면 이 글이 도움이 되었으면 좋겠다. 나의 경우에는 혼자서 집을 알아보고 결정해야했다.

1.집을 사기로 결정한 이유
미국에 유학생 신분으로 오면 보통 많은 사람들이 렌트를 한다. 미국은 보통 살 집을 구할 때 사람들이 제일 먼저 렌트를 알아본다. 다달이 몇불씩내면서 집에서 사는 것이고 보통 1년 단위로 계약한다. 가구는 없는 경우가 대부분이며 세탁기, 냉장고, 가스레인지 등은 어느 집을 가든지 기본으로 되어있다. 보통 렌트비는 지역에 따라, 방이 몇개인지에 따라 매우 다른데 보통 1,000불 이상은 생각해야 한다.

나도 처음에는 홈스테이 식으로 한 달에 몇불씩 내고 살았는데 미국에 있으면서 집을 사는 것이 나의 상황에 더 낫다고 생각해서 집을사기로 결정했다. 또한 미국은 집을 사는 과정도 알아보면 알아 볼수록 어렵지 않아서 한국에서 집을 사는것보다 미국에서 사는게 더 쉬울것이라 생각했다.

2. 집을 사는 과정
1) Down payment & Closing cost 모으기
집을 사기 위해 제일 먼저 해야하는 것은 바로 자금이 있어야 한다. 보통 모기지 론으로 집을 사는데 은행에서 집 대출을 받으려면 적어도 집 가격의 3%는 있어야 한다. 이 down payment는 물론 많으면 좋겠지만 현실적으로 3%만 있어도 충분히 집을 살 수 있다. 또한 closing 비용도 필요하다. 부동산 중개인 수수료, 은행 수수료 등 closing 비용이 들기 때문에 이것도 보통 집 가격의 3%로 잡는다. 따라서 적어도 집 가격의 6% 정도는 자금이 모여야 한다. 물론 어떤 loan은 down payment 없이 대출을 받을 있지만 보통은 down payment와 closing 비용을 합해서 6%가 있어야 한다.

2) Credit score 만들기
미국에 오면 유학생 신분이어도 꼭 credit card를 만들라고 하고싶다. 솔직히 미국에서 대출을 받기 위해서는 기본적으로 credit score를 물어보는데 한국인으로 미국에 오면 당연히 credit score가 없다. credit score에 따라 loan 이자율이 달라질수도 있고 대출여부가 다르기 때문에 credit score를 만들고 잘 관리하는 것도 중요하다.

3) Loan 알아보기
자금이 준비되었다면 은행에 가서 어느정도 대출을 받을 수 있는지 상담을 받아야 한다. Pre-approval letter를 받아야지 사고 싶은 집에 offer를 넣을 수 있기 때문에 이 서류가 꼭 필요하다. 여러 은행을 다녀보면서 어떤 조건이 있는지 이자율은 어떻게 되는지 알아보면 된다. 이 letter를 받기 위해 은행 잔고 증명서, lease 계약서, 근로계약서 등 여러 서류가 필요한데 이는 loan officer와 상담하면서 정확히 어떤 서류가 필요한지 알 수 있다.

이 pre approval letter를 받는게 아주 힘들었는데 계속 서류를 증명해야 했고 첫집 구매자여서 loan officer가 추천해주는 첫집구매 강의를 1시간 정도 듣고 certificate도 제출했다. 이 부분을 넘기면 일단 큰 산 하나는 넘긴 것이다.

4) Real estate agent 구하기
나의 경우는 loan officer가 추천해준 real estate agent로 상담했다. 어떤 사람은 한국인 real agent와 연결된 경우도 있는데 나는 그냥 현지인과 같이 소통했다. 이것도 여러 agent와 만나보고 어떤 agent와 할것인지 결정할 수 있다. real agent와 하기로 결정되면 이 agent와 일한다는 계약서에 싸인하면 된다. 여기서 상담할 때 보통 어느 지역에 관심이 있고 어느정도 가격대에 어떤 종류의 집을 알아보고 있는지 자세히 상담해야 한다. 주마다 다르겠지만 보통 부동산 중개인 수수료는 seller 쪽에서 부담하고 나는 대형 부동산이어서 closing 비용으로 회사쪽에 수수료를 냈던 것을 기억한다. 하지만 첫집 구매자여서 700불 정도 closing 비용에서 credit으로 받았다.

부동산 중개인과 연결되면 부동산 중개인이 나의 관심에 맞는 집들 정보도 보내준다. 마음에 들면 부동산 중개인이랑 같이 집을 보러가면 된다. 직접 보았을 때 마음에 들면 부동산 중개인이 offer를 seller 쪽에 한다.

5) 집 알아보기
어떤 집을 살것인지 알아봐야 하는데 이것은 자금을 모으면서 계속 생각해봐야 한다. 어느 지역으로 가고싶은지 알아보면 되는데 보통 Zillow나 Redfin 사이트로 가서 알아보면 충분하다.

미국 집은 크게 일반 주택, Condo, Apartment, town house가 있다. Condo는 한국으로 치면 빌라같은 느낌이고 HOA fee라는 관리비가 있다. 콘도는 보통 2-3층으로 되어있다. Apartmemt도 관리비가 있는데 한국의 아파트로 생각하면 된다. Town house는 일반주택과 달리 주택처럼 생겼지만 옆집과 벽이 붙여있는 형태로 되어있다. 일반주택에는 HOA fee가 없다는 장점이 있지만 집 가격은 더 비싸다.

6) Offer 넣기
부동산 중개인과 집을 돌아보면 마음이 드는 집에 offer를 넣는데 서류는 부동산 중개인이 준비하고 중개인이 seller 쪽 부동산 중개인과 소통한다. 집 가격을 협상하기도 한다. offer를 넣을 때 은행에서 준 pre-qualification letter를 같이 주기 때문에 이것도 준비 되어야한다. 은행에서 대출을 해주겠다는 letter인데 이것을 보고 seller가 offer를 받을지 결정한다. 부동산 중개인이 offer 서류를 보내기 전에 나에게 서류를 보내주어 확인하는데 이것은 나중에 일정한 컨틴전시 기간 안에 있다면 철회할 수 있어서 과감하게 서류 잘 확인하고 진행하는 것이 좋다. 어떤 항목들을 봐야하는지는 유튜브에 나오는 부동산 전문가의 말을 참조하는 것이 좋다. 보통은 기본 정보, 집 가격, closing date, contingency 기간 등을 주로 확인한다. contingency기간은 어느 정도에서 이 offer를 철회할 수 있는지 기간과 settlement date은 언제인지 확인해야 한다.

7) Inspection
seller가 offer를 수락하면 inspector를 고용해서 집에 전체적으로 어떤 문제가 있는지 봐야 한다. 이 inspector도 부동산 중개인이 연결해준다. inspector가 집에 전반적으로 어떤 문제가 있는지 수도 시설, Air conditioning system이 어떤지 봐주고 보고서를 보통 하루 내에 보내준다. 참고로 수도 시설과 Air conditioning은 되도록 문제가 없는 집이 봏다. 특히 Air conditioning 교체비용이 많이 들기 때문이다. 이 inspection report에 따라 Seller 쪽과 다시 집의 가격을 협상 할 수 있고 어떤 부분을 고쳐야 하는지 요구할 수 있다.
이 과정 중에 이 집에 주었던 offer를 철회할 수 있다.
나도 offer를 넣고 inspection을 진행한 집이 있었는데 inspection을 하고 난 후 집에 물이 샌다는 것을 알게 돼서 다시 offer를 철회했다. inspection 가격은 보통 집에 따라 다른데 400불 정도된다. 이것은 buyer 쪽에서 내야한다.

8) Earnest Money Deposit
offer를 넣은 다음에 title company에 down payment 가격을 넣어야한다. 이것도 기한이 주어지는데 offer를 철회한 다음에 이 돈은 다시 돌려받을 수 있다. 이것은 seller에게 얼마나 이 offer가 중요한지 보여주는 척도가 되기도 한다. 나의 경우에는 나만 offer를 넣어서 경쟁이 적었는데 경쟁이 심한 경우에는 offer가 거절되는 경우도 있다. 이 돈은 seller와 buyer 중간에 있는 title compamy로 보낸다. title company는 중간에 법적 문제가 없는지 이 집의 title을 다 검사하고 마지막 settlement date에 은행에서 보낸 대출돈을 seller쪽으로 보낸다. 수수료 등도 이때 결정되고 정확한 closing cost도 이때 나온다. 뒤에가서 더 자세히 다룰것이다.

9) Appraisal
집 가격을 감정받아야 하는데 이것도 buyer 쪽에서 부담해야하는 돈이다. 은행에서 대출해주기 전에 Appraisal을 보내서 집 가격이 어떻게 나오는지 평가해서 은행 쪽에 제출한다. 만약에 집 감정가가 집 가격보다 더 낮게 나오면 차액은 buyer 쪽에서 부담하는 경우가 있어서 이것도 중요하다.

10) Home insurance
down payment가 집가격의 20% 이하일 때는 무조건 mortgage insurance를 내야한다. 나의 경우에 은행 쪽에서 알아서 해줬다. 보통 한달에 100불 이하이다. 별도로 home insurance도 알아봐야 하는데 이것도 자동차 보험사에 연락해서 bundle option으로 하거나 더 알아봐야 한다. title insurance 라는 것도 있는데 집 명의에 문제가 있는지 확인하는 것이다. title insurance option인데 하는것을 추천한다.

11) Settlement date
집 계약서에 싸인하는 마지막 Settlement date까지이 과정이 빠르면 3주, 한달이 걸린다. 마음에 드는 집이 없으면 이것도 어떤 사람은 집을 사기까지 1년도 걸린다.

Settlement date은 이제 집 계약서를 작성하고 집 열쇠는 받는 날이다. 이 날에 buyer가 고쳐주기로 한 부분들을 잘 했는지 직접 집에가서 부동산 중개인과 같이 확인한다. 이 후에  title company에 가서 seller, buyer, 각자의 부동산 중개인이 모인다. title company 에서 주는 모든 서류가 있는데 거의 20장이 넘어간다. 이 모든 서류에 대한 설명을 듣고 loan officer가 주는 최종 closing disclosure로 closing 비용등을 정리한다. 보통 Settlement date 전에 이 disclosure를 받고 closing 비용을 title company 쪽으로 보내야 한다. 모든 돈 송금이 확인 됐으면 seller한테 집 열쇠를 받는다.

여기서 문제가 생기면 title company에서 책임져야 한다. 이런 미국의 집 사는 시스템을 거치며 모든 과정이 합리적이라는 생각이 들었다. 확실히 집을 처음 사는 사람한테 이런 과정을 거치면서 이 집을 사야하는지 더 확신을 주었다.

12) Cleaning, moving center, electronic
집 열쇠를 받았다면 Move in date을 결정해야한다. 이사날 전에 cleaning 도 해야하고 전기도 다시 들어오게 신청해야 하는데 이것도 계약서 싸인 다음날 부터 청소를 할 수 있다. 주소도 변경해야 하고 mailing 도 다시 확인하는 것도 좋다. 이사날에 맞춰서 전기와 물이 들어올 수 있도록 미리 set up 해야한다. 또한 운전면허증도 바꿔야 한다.

이렇게 집을 사기까지의 모든 과정이 끝이 났다. 나는 집을 알아보는 과정까지 총 3달정도 걸렸다. 중간에 여러 시행착오도 있고 모든것이 smooth하지는 않았지만 그래도 이렇게 이 집을 주신 하나님께 너무 감사하다.